Las tecnologías utilizadas en la ingeniería moderna de edificios se dirigen cada vez con más frecuencia hacia las innovaciones modernas. Hablamos del diseño de edificios basado en el modelo BIM, entendido como Building Information Modelling. Esta tendencia se ha hecho visible en todo el mundo, y también podemos observarla cada vez más en proyectos de inmuebles comerciales en Polonia. El uso de esta innovación durante el diseño de los edificios se traduce sin duda en un mayor ACV (Análisis del Ciclo de Vida). El modelado de información de edificios es una de las tecnologías de más rápido crecimiento en arquitectura. Se calcula que el mercado del Building Information Modelling aumentará hasta los 8.800 millones de dólares en 2025.
Lo anterior está influenciado por:
1. Aumento de la urbanización y de los proyectos de infraestructuras.
2. Las crecientes ventajas del BIM para el sector de la construcción (arquitectos, ingenieros y constructores).
3. Las acciones de algunos gobiernos en relación con el requisito de diseñar las inversiones financiadas con fondos públicos utilizando el modelo BIM (por ejemplo, Reino Unido).
¿Qué es BIM?
El modelo BIM es una metodología basada en el modelado digital de un edificio de forma que el modelo y la arquitectura del diseño del edificio sean comprendidos por todas las industrias. La herramienta permite una coordinación más eficaz de las industrias para evitar posibles conflictos. Estas posibilidades han llevado a la creación del estándar OpenBIM, una iniciativa de enfoque universal en el diseño, la realización y el funcionamiento de edificios basada en estándares abiertos y en el intercambio de datos.
Garantizar la actualización continua del modelo BIM durante el ciclo de vida de un edificio y obtener los máximos beneficios de la solución durante la fase de explotación del edificio es todo un reto. ¿Qué retos tienen por delante los propietarios, gestores y encargados del mantenimiento de un edificio diseñado con BIM? Intentaré responder a todas estas preguntas más adelante.
¿Cómo cerrar la brecha entre BIM y CAFM?
El modelo BIM está asociado al uso intensivo de sus activos en la fase de construcción; en la coordinación de industrias y componentes individuales y en la evitación de conflictos de instalación. A su vez, el software CAFM se encarga de mejorar la gestión del mantenimiento del edificio durante el periodo de explotación de la instalación, que es desde el momento de la recepción del edificio, especialmente en caso de mantenimiento reactivo, de activos o planificado y preventivo. Parece crucial integrar ambas soluciones de forma que los datos recogidos en el modelo BIM puedan implementarse en el sistema CAFM. Del mismo modo, en la otra dirección, los datos generados durante el mantenimiento en curso podrían actualizar el modelo BIM existente.
Un obstáculo fundamental para una transición fluida del modelo BIM utilizado en la fase de construcción al modelo BIM utilizado para el servicio inmobiliario actual es la diferencia en las necesidades de los distintos proveedores de servicios. El modelo BIM es creado y utilizado en distintas capacidades por el constructor general en la fase de construcción y por la empresa de gestión de instalaciones en la fase actual de mantenimiento del edificio. En la mayoría de los casos, también utilizan distintos tipos de software.
Al plantearse preguntas sobre el diseño y los requisitos de la integración de los sistemas BIM y CAFM, deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
1. Posibilidades funcionales que utilizarán los usuarios potenciales:
- Gestor de instalaciones como usuario principal
- Propietario e inquilinos como benefactores al poseer un diseñador de edificios en el modelo 3D
2. Posibilidades técnicas de integración de BIM y CAFM:
- Integración en el área del visor que permite la lectura del modelo 3D
- Integración de la base de datos de instalaciones y dispositivos BIM con las instalaciones y dispositivos CAFMPosibilidades técnicas de integración de BIM y CAFM
El principal problema potencial que hay que resolver son los diferentes sistemas CAFM, los diferentes sistemas BIM y los problemas con la estandarización de un método de integración.
¿Cómo mejora la integración BIM CAFM los procesos de Facility Management?
La integración del Modelado de Información de Edificios (BIM) puede mejorar los procesos de gestión de instalaciones al proporcionar una plataforma digital centralizada para almacenar, gestionar y acceder a todos los datos relacionados con el diseño, la construcción y el mantenimiento de un edificio.
El BIM mejora la colaboración entre los distintos equipos y partes interesadas, reduciendo los errores y las repeticiones, al tiempo que facilita la toma de decisiones mediante visualizaciones y simulaciones.
La integración de datos en tiempo real procedentes de sensores y dispositivos IoT también puede mejorar la precisión de los procesos de gestión de instalaciones al proporcionar información en tiempo real sobre el rendimiento del edificio y sus necesidades de mantenimiento.
A su vez, esto se traduce en un uso más eficiente de los recursos, una resolución más rápida de los problemas y una mejor gestión global de los activos.
¿Qué ventajas aporta la aplicación conjunta de BIM y CAFM?
Diversos profesionales del sector inmobiliario, por ejemplo, gestores de instalaciones y gestores de activos, han observado varias ventajas derivadas de la implantación del Modelado de Información de Edificios (BIM) y la Gestión de Instalaciones Asistida por Ordenador (CAFM) en sus operaciones, entre ellas:
Mayor precisión
BIM proporciona una base de datos centralizada para toda la información del edificio, lo que ayuda a reducir errores e incoherencias en los datos. Así se mejora la precisión de los procesos de gestión de instalaciones.
Mejor colaboración
BIM y CAFM facilitan la colaboración entre distintos departamentos y partes interesadas, mejorando la comunicación y reduciendo la posibilidad de malentendidos y retrasos.
Mayor eficacia
BIM y CAFM automatizan muchas tareas rutinarias, liberando a los gestores de instalaciones y activos para que puedan centrarse en tareas más estratégicas. Todo ello redunda en una mayor eficiencia de los procesos de gestión de instalaciones.
Mejor toma de decisiones
BIM y CAFM proporcionan información y visualización de datos en tiempo real, lo que facilita a los gestores de instalaciones y activos la toma de decisiones con conocimiento de causa.
Mejora del mantenimiento
BIM y CAFM proporcionan información en tiempo real sobre el estado de los activos, lo que permite a los gestores de instalaciones y a los gestores de activos planificar el mantenimiento y las reparaciones con mayor eficacia, lo que se traduce en una mejora del rendimiento de los edificios.
Costes reducidos
BIM y CAFM reducen la necesidad de trabajo manual y minimizan la posibilidad de errores, lo que se traduce en una reducción de costes en los procesos de gestión de instalaciones.
Mayor sostenibilidad
BIM y CAFM proporcionan información sobre el rendimiento energético de los edificios, lo que permite a los gestores de instalaciones y de activos tomar decisiones basadas en datos sobre las mejoras y actualizaciones de los edificios, lo que conduce a una mayor sostenibilidad.
¿Cuáles son las áreas y formas de integración de BIM con los sistemas CAFM ?
Los sistemas CAFM tienen la capacidad de integrarse con el modelo BIM a nivel de las siguientes soluciones:
- Autodesk Revit - software que permite utilizar un método inteligente, basado en un modelo que permite planificar, diseñar y crear construcciones y elementos de infraestructura, y gestionarlos. El programa Revit admite la colaboración en proyectos intersectoriales.
- Autodesk Forge: plataforma para desarrolladores que permite a las empresas el uso de datos de proyectos para crear un nuevo tipo de aplicación que combina múltiples destinatarios de diferentes áreas de diseño.
- BIM 360 - como parte de Forge, es una aplicación en la nube que se ejecuta directamente en el navegador web, pero también en dispositivos móviles. Es una aplicación en la nube que permite mantener y gestionar archivos de proyectos en línea desde cualquier lugar e intercambiar observaciones y comentarios entre usuarios sobre dibujos concretos.
- Norma COB - norma internacional relacionada con OpenBIM, relativa a la información sobre recursos gestionados basada en populares hojas de cálculo (.ifc .xlsx .xml).
Analizando las soluciones tecnológicas relativas a BIM disponibles en el mercado y los valores empresariales que aportan a sus destinatarios, observamos dos aspectos clave de los valores que debe aportar dicha integración:
- Primera zona : zona de visualización compartida en el software CAFM, que permite ver la instalación en un modelo 3D, en tiempo real.
- Segunda área: permitir la integración entre objetos, dispositivos e instalaciones individuales, así como el intercambio de datos entre BIM y CAFM; y CAFM y BIM.
La primera área es de gran valor, sobre todo para los usuarios que forman parte del equipo de Facility Management. Permite, en tiempo real, recibir información sobre un dispositivo que está fuera de su alcance, por ejemplo, por encima de un falso techo. Esta solución permite ahorrar tiempo a la hora de determinar la ubicación del dispositivo, aunque esté fuera de su alcance. Otra ventaja es la verificación del emparejamiento del dispositivo con otros dispositivos y su localización en toda la infraestructura de la que forma parte. La información que el equipo de Facility Management recibe del nivel del modelo 3D situado a la vista, permite un diagnóstico de problemas mucho más rápido y la identificación de cualquier componente defectuoso en cada punto de toda la infraestructura. La solución debe permitir al equipo de Facility Management extraer también capas que sean relevantes a nivel de trabajo del sistema CAFM, como por ejemplo el fallo del dispositivo seleccionado en el modelo BIM. Además, una solución tecnológica prometedora es el uso de la tecnología de sensores IoT, que permite obtener parámetros sobre un dispositivo (por ejemplo, temperatura, presión) en tiempo real. La solución en el primer ámbito parece la más óptima de conseguir, basada en la integración entre el sistema API de IMC, los módulos IoT y el sistema CAFM.
En resumen, es razonable introducir las siguientes funcionalidades en el sistema CAFM, dentro de la primera área.
- Integración mediante API proporcionada por BIM y CAFM
- Creación de un navegador de modelos en el sistema CAFM
- Trabajar en el navegador BIM en las áreas de Mantenimiento Reactivo, Preventivo y Gestión de Activos.
- Diseño de menús contextuales dentro de los distintos componentes del modelo.
- Visualización de los parámetros de los sensores IoT en el modelo integrado en el sistema CAFM.
- Añadir capas adicionales al modelo 3D desde el área de Facility Management.
La segunda área es más relevante desde el punto de vista de la gestión estratégica del ciclo de vida del edificio y la preservación del valor financiero del inmueble de cara a su uso. El edificio se diseña originalmente en modelo BIM, tras la fase de construcción, la responsabilidad del estado técnico del inmueble y la gestión de las garantías pasa a la empresa de Facility Management. En esta fase, es importante permitir el intercambio de datos entre el modelo BIM y el sistema CAFM a la empresa de Facility Management. Lo más importante es mantener las posibilidades de intercambio de datos en el ámbito de:
- Réplica de dispositivos e instalaciones seleccionados del modelo BIM al sistema CAFM.
- Trabajo actual sobre el sistema CAFM y actualización periódica de datos en el modelo BIM.
En este sentido, la integración no tiene por qué realizarse en tiempo real. Para actualizar el modelo BIM, parece suficiente importar datos periódicamente con un intervalo de tiempo razonable. El concepto OpenBIM viene en ayuda en este ámbito, así como un estándar COB llevado a cabo internacionalmente, basado en una popular hoja de cálculo (.ifc .xlsx .xml). El estándar permite el intercambio de datos entre los sistemas BIM y CAFM en el ámbito de los dispositivos esenciales, sus parámetros e instalaciones.
¿Es siempre necesaria la plena integración del modelo BIM y el sistema CAFM?
Es importante tener en cuenta que no es necesario reflejar completamente el modelo BIM en el sistema CAFM, junto con todas sus capas. La restricción de capas del modelo BIM en el sistema CAFM aporta valores ergonómicos y un uso fluido del sistema CAFM en dispositivos móviles. El equipo de Facility Management rara vez necesita un diseño detallado de la construcción. Además, introducir información sobre puertas, carpintería, color de los alzados proporciona al sistema CAFM información que, desde el punto de vista del mantenimiento del FM, es de menor importancia. Estos datos deben conservarse en el modelo y permanecer listos para su integración. Sin embargo, merece la pena prestar atención a los datos que son cruciales desde el punto de vista del mantenimiento del Facility Management, para mantener la eficacia del equipo de FM. Lo que a su vez redunda en un funcionamiento rápido e intuitivo del sistema de toda la propiedad.
Teniendo en cuenta lo anterior, es crucial mantener la posibilidad de actualización del modelo BIM en relación con los datos que no se importaron inicialmente del modelo BIM al sistema CAFM. Como se ha destacado, esto se debe al hecho de que toda importación de datos del modelo BIM al sistema CAFM puede resultar difícil por motivos tecnológicos (por ejemplo, limitaciones técnicas de los equipos de procesamiento de datos como, por ejemplo, una tableta). Además, no se necesita necesariamente de la correlación esperada entre BIM y el sistema CAFM (en el sistema CAFM raramente cambiamos la arquitectura del edificio en sí - demolición de tabique, o cambios dentro de una propiedad sólida) y el mantenimiento ergonómico del sistema CAFM por parte de la unidad técnica.
Resumen
Para que la implantación del modelo BIM con la integración del sistema CAFM sea un éxito, es fundamental una cooperación y coordinación adecuadas entre: Constructor General, empresa FM, empresa de diseño, propietario del inmueble y empresa suministradora del software CAFM es crucial.
Cada uno de los tipos de empresa mencionados debe desempeñar un papel específico al inicio de la integración del modelo BIM y el sistema CAFM:
- Propietario - inicio del proceso de integración; supervisión y solicitud a las partes restantes para finalizar el proceso de integración con éxito.
- Constructor general: apoyo y asesoramiento en la transferencia e importación de datos del modelo BIM al sistema CAFM.
- Facility Management: apoyo y asesoramiento al propietario en relación con los datos que deben intercambiarse entre sistemas; uso de las herramientas para mantener la continuidad del historial del edificio en el sistema CAFM integrado con el modelo BIM.
- Empresa del proyecto: concienciación y visión del uso del modelo BIM no sólo en la fase de inversión, sino también previendo las formas en que se utilizará el modelo BIM durante la fase de uso del edificio.
- Proveedor de sistemas CAFM : suministro de herramientas de comunicación universales e integración de CAFM con el sistema BIM; comprensión de las necesidades del cliente, actualización del método de integración en función del proyecto y de los estándares cambiantes del mercado.
La concienciación sobre la necesidad de integrar el modelo BIM y el sistema CAFM resulta importante ya durante la fase de diseño del edificio, pero también en cada una de las etapas posteriores de su recepción. La integración de ambos sistemas permite aumentar el valor del inmueble a lo largo de su ciclo de vida, reducir la intensidad de mano de obra del mantenimiento en curso, limitar los costes de gestión del edificio y el impacto medioambiental indirecto. Vemos que el sector inmobiliario es cada vez más consciente de las ventajas de las soluciones BIM y PropTech. Las soluciones tecnológicas también maduran para ofrecer herramientas universales que respondan a las necesidades emergentes del mercado. Obtenga una demostración gratuita de Singu FM integrado con la tecnología BIM.
