Todos sabemos que la gestión eficaz de los bienes inmuebles puede ser una tarea agotadora, que a veces parece más una labor de amor que un negocio lucrativo. En un entorno cada vez más complejo y tecnológico, en el que los espacios con tecnología están en alza, seleccionar los KPI adecuados para una gestión eficiente es más importante que nunca para tener claridad sobre la cartera, la salud de los activos y los ingresos. No se puede gestionar lo que no se puede medir, por lo que entender su posición en lo que respecta a estas variables fomenta la eficiencia empresarial. Si no se es proactivo a la hora de identificar los indicadores clave de rendimiento (KPI) adecuados para realizar un seguimiento con estos fines, sólo se causará un dolor de cabeza más adelante, por lo que es mejor abordarlo ahora.
Entonces, ¿qué hace que un KPI favorezca una gestión eficaz?
SMART
Aunque no es una doctrina oficial, SMART es un acrónimo muy utilizado en el sector inmobiliario a la hora de diseñar los KPI. Esto implica que un KPI debe ser específico, medible, alcanzable, relevante y escalonado en el tiempo. Merece la pena tener en cuenta estos conceptos a la hora de diseñar los KPI. A veces menos es más, y la calidad vence a la cantidad. Si diseña sus KPI de forma eficaz siguiendo estos consejos, la adopción de unos pocos KPI de alta calidad puede suponer un aumento significativo de la eficiencia.
Indicadores adelantados y atrasados
Antes de examinar algunos de los KPI de gestión eficiente más utilizados, conviene distinguir entre indicadores adelantados y rezagados. Los KPI rezagados se refieren a indicadores que miden su rendimiento una vez que ya se ha producido, y el problema ya se ha derivado. Por el contrario, los KPI adelantados ponen de relieve el rendimiento en tiempo real.
Los indicadores adelantados suelen representar los mejores KPI para una gestión eficaz. Si por error se le ha ocurrido un KPI "rezagado" durante la tormenta de ideas, puede que merezca la pena descartarlo y optar en su lugar por un KPI "adelantado". Esto le permite ser proactivo y adaptable en su enfoque, abordando los problemas antes de que se traduzcan en pérdidas, ya sea en términos monetarios o temporales.
Indicadores clave de rendimiento para una gestión eficaz
Así pues, hemos establecido que los KPI de gestión eficiente tienden a seguir las directrices SMART y deben ser de naturaleza directiva para permitir la proactividad. Entonces, ¿cuáles son algunos de los KPI que utilizan las empresas del sector para garantizar una gestión eficaz?
Porcentaje de mantenimiento planificado
El porcentaje de mantenimiento planificado es quizá el KPI más revelador cuando se trata de una gestión eficiente. Se refiere al total de horas de mantenimiento dedicadas a solucionar problemas en una propiedad, en comparación con la media total de horas de mantenimiento. Se trata de una herramienta muy útil para identificar los inmuebles que no rinden lo suficiente o que se están convirtiendo en una carga para el propietario o el inversor inmobiliario. Si el PMP de una propiedad es bajo, puede impulsar un programa de mantenimiento preventivo destinado a reducir la necesidad de mantenimiento reactivo más adelante. Este KPI es fundamental para la eficiencia, ya que pone de relieve dónde se encuentran los problemas, lo que puede conducir a un trabajo de construcción proactivo. Los edificios defectuosos con cimientos débiles o problemas recurrentes pueden costar a los propietarios cientos de miles de euros a lo largo de varios años, así que si va a adoptar un KPI para el mantenimiento, utilice el PMP.
Rotación de inquilinos
La rotación de inquilinos es otro indicador clave de rendimiento útil para una gestión eficaz, ya que proporciona información sobre los inmuebles que pueden estar rindiendo por debajo de lo esperado. Una alta rotación de inquilinos puede poner de manifiesto problemas con una propiedad, ya sea en su disposición física o en el importe del alquiler. El cotejo de este KPI en varios inmuebles de una cartera puede ayudar a dilucidar tendencias, por ejemplo en una zona o barrio concretos. Esto puede ser útil para identificar los factores que llevan a los inquilinos a rescindir sus contratos. Ser capaz de abordar estos problemas conduce a un mayor rendimiento financiero a largo plazo.
Índice de ocupación
De forma similar a la rotación de inquilinos, el seguimiento de la tasa de ocupación como KPI puede ayudar a identificar propiedades que pueden carecer de cierta calidad. Si los inmuebles de una zona determinada o de un tipo de edificio concreto tienen un índice de ocupación bajo, esto puede ayudar a los propietarios e inversores inmobiliarios a tomar decisiones de compra en el futuro. Si no hay problemas claros con la propiedad individual que puedan conducir a una baja tasa de ocupación, este KPI puede poner de relieve las tendencias del mercado en su área de inversión. A la inversa, si la tasa de ocupación es particularmente alta en una parte de su cartera, puede analizar las cualidades de esas propiedades para comprender las características que conducen a un arrendamiento a largo plazo.
Conclusión
Elegir los KPI adecuados para una gestión eficiente es fundamental para el éxito en el negocio inmobiliario. Sin ellos, usted estará caminando en la oscuridad, sin visibilidad de los problemas que afectan a sus propiedades. Algunos propietarios tienden a esconder la cabeza bajo el ala y evitan este tipo de indicadores. Pero esto sólo causa problemas en el futuro. Es mejor que elija algunos KPI diseñados de forma inteligente y que se atenga a un calendario de informes rígido, para que pueda tener una visión clara de la eficiencia de su cartera. Sea cual sea el KPI que elija, conviene tener en cuenta el acrónimo "SMART" y optar por indicadores "líderes". Buena suerte.
